帅蛙旗舰店

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   在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题,一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场,二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么,三是未来16个月的对策和行动.　
   我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,06年10月一期开盘,18000的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房,07年中8月二期开盘,均价超过了30000,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000,却无人问津,为什么市场变化如此之快,产品还是一样的产品.
   有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现.　　
   万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗? 
   为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2-3万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本被消灭了. 
    深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高. 
    而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求. 
    我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求. 
    过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了60-70亿,市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多,但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,这不是我们挣的钱,是疯狂的投资客们送来的钱. 
    错误的市场会很快纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归, 必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场,我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利. 

　　我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼,十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的,万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了. 

　　泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多. 

　　这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业. 

　　我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心,但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.　　

　　现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手. 

　　我抓的第二件事是近期的调整策略.

　　我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰,上个月5期的土地买进来的成本是2000 多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走. 

　　为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确,大家没有体会到 5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步,北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入. 

　　以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现,快速降低我们的存货和消化现有土地,在限贷令出来后,估计地方政府需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了, 而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在 06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地政府在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会. 

　　我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售.这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动.

      奥运终于开幕了，就在离我不到两公里的地方，轰轰烈烈的！

      不得不佩服张艺谋团队的创意，把中国气息弄得很重，渲染得很浓烈，也创意十足。看节目的时候我就在想，放在地上的画卷是怎么能够播放节目的？投影？不像！液晶？能弯曲，还要那么大，更不可能了！想来想去，估计还得是背投，技术成熟，成本也低一些。

      不得不说开幕式还是有一些遗憾的地方。开始的大场面就不说了，人那么多，有一些小失误肯定难免。但是到朗朗弹钢琴那里，问题出来了，他旁边坐着的那个小孩是什么角色。我仔细看了那段，那小孩除了开始按了两下琴键之后就开始抠鼻子了！！！谁家的小孩？谁搞的这个？好好来段钢琴独奏就行了，不用处处用体现孩子吧！再有就是运动员入场时，后面站的一排一身白的MM们，欢迎的那个。明显到后半段镜头所见的地方，有几个就该跳的地方不跳了，在其他人都坚持蹦跳的情况下很扎眼。知道你们折腾了一个多小时累了，但是就不能坚持一下？好歹是正式的开幕式，世界人民都看着呢，就不能吃点苦，别摆大小姐的架子，还能累死人么！还有就是倒数第二棒的女火炬手把火种传给李宁的时候，传完了按照传统，两人应该拉手一起向观众致意吧。李宁像个爷似的愣是在原地挺着不动，弄得女火炬手明显很尴尬。李宁你凭什么装B？？？最后说一下最明显的失误，就是李宁在天上飞，速度过快了，超过了卷轴翻开的速度。这个因为涉及到主火炬的点燃，我认为是重大的失误了。奥运会开幕式，相关人员紧张是难免的，也是可以理解的。但是可以理解并不等于可以原谅，这个开幕式的工作主要还是要看结果的，因为你不管经过了多少的排练，多少的努力，最后还不是给人看的。结果不行，创意、努力那些也就大打折扣了，最后这个让我很失望！

      说了这么多，到底是因为自己的爱国心，总想向全世界完美的展现出中国风貌，担心开幕式出问题，奥运出问题，搞得开幕式的时候我也很紧张。说到最后，最最让我不能忍受的就是我身边竟然还有对奥运开幕式漠不关心的……老鼠，依然和平时一样睡大觉。做为一只中国籍老鼠竟然连一点爱国热情也没有，真是令人痛心。

      最后附一张开幕式的夜景图，是和鸟巢相反方向的（因为我窗户就不是面向鸟巢的）

      这个周日哪里也不想去，只想在家呆着，好好休息一下。本来下周还想着加加班，可是懒惰拖拉的老毛病又犯了，百无聊赖。

      突然想看看可雅的校内，看看她的照片和日志，看看那样一个单纯的孩子在异国他乡过得可好。和可雅是最开始在网上认识的，她带我玩跑跑卡丁车的道具赛。在当时我对她的技术佩服的五体投地，因为几乎每次都是前三（不过后来我自信能够超过她了～）。偶然的机会见到了可雅的真人，我算是一见钟情了，真的是第一次体会到那种心动，直至两年后的今天我依然记得当时的景象：一个脸上总是挂着酒窝的女孩，苗条的身段儿，深色绣着暗纹的运动裤，三叶草的贝壳头鞋，就那样落落大方的走近我……那是我们第一次、也是唯一一次见面。校内上可雅在韩国做了双眼皮手术，说是埋线的那种，我也不是很懂，但是我痛恨可恶的棒子把原来可爱的单眼皮弄得竟有些走样儿了，可雅可能再也不是我印象中两年前的可雅了，我觉得挺难受的，其实应该算是失落吧，为了我记忆中美丽影像的磨灭吧。

      早就听说可雅有男朋友了，不过她身边的人都对那个人很有微辞。我也给不了可雅什么，只能祝福可雅幸福，希望那人能好好待她。

      附上几张我家老鼠的可爱照片：

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少年
光良 曹格
你又想起某个夏天
热闹海岸线
记忆中的那个少年
骄傲的宣言
伸出双手就能拥抱全世界
相信所有的梦想一定会实现
一切看起来都不会太遥远
转眼之间过了几年
轻浮的语言都已经慢慢沉淀
即使难免会变得更加洗练
我们不曾妥协
那是我们都回不去的从前
幸好还可以坚持当时的信念
世界尝试改变
当初的那个少年
那是我们都回不去的从前
当你站在那个夏天的海岸线
我们还是心里面
那个偏执的少年
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        这个生日是在加班中度过的，2号刚从南京回来，虽说是去旅游的，但是回来后感觉特别累，特想休息几天，没办法，工作就是工作。昨天接到了三份祝福：第一份来自丫头，这个家伙竟然说我25了，明明周岁24么，我不知从什么时候开始喜欢别人说我年轻了；第二份祝福来自于招商银行，电脑系统发出的满含商业化的祝福，好像也是在提醒我要记得从来没有盈余的信用卡账户；第三份来自于老妈，晚上10点多发短信给我的，让我一定要吃面条，于是我半夜的时候烧水冲了一盒泡面吃。其实2号早上的时候，我就接到了最早的祝福短信，是来自中关村购物广场的，让我赶快去购物，我也想去看看，可惜最近实在没有钱了，不过要不是它的提醒，我还真忘了生日这回事了。今天雯雯和小聪也送来迟到的祝福，弄得我挺感动的，毕竟平时不是十分联系、特别熟的人，能记得我生日真是有心。
        想想去年的生日我是在家里过得，丫头当时给了我一个大大的惊喜，她挺擅长设计这些的，可惜实施的时候多少总会有些插曲，真的希望以后每一个生日都能和她一起度过。一年来我变了好多，懒惰的毛病改了不少（我指的不是生活上的），更现实更圆滑了，能够更从容的应对突发事件，更懂得珍惜朋友和同学，更懂得怎样与人交流等等。我已经完成了从一个学生向一个忙碌的高压的上班族的转变，可是好像周围一些人无法适应我这样快速的变化，有时候我自己也不能适应。但是适者生存，我愈加体会到这句亘古不变的真理的绝对正确。总之新的一年，我想像丫头短信中说的那样，少加些班，健康多一些，赚钱多一些，爱她多一些。
        偶然听到了光良和曹格合唱的《少年》，真的让我很有感觉，在歌声中不自觉就想起了高中的我：自信、执着、轻狂。那时的我在冬天零下十几度的时候，顶着北风骑车竟然不带帽子；那时的我幽默而善于创新，在课余活动、布置会场等方面中能别出心裁，把肚子里仅有的墨水泼洒到极致；那时的我因为喜欢的女生给的一个赞赏的眼神，能得意好久。唉，岁月究竟是一个怎样的东西呢？

    08年的清明节，国家新增法定节日中的第一个，也是我第N个节假日加班了。没有丝毫抱怨的意思，因为我不太习惯抱怨，也因为抱怨不会起到任何作用。

    也许是我工作效率低下？当人们得知我节假日要加班，用惊讶的眼神看我的时候，我时常这样想；当节假日里明媚的阳光洒在我手中的电脑包上时，我时常这样想；当北京难得的徐徐春风轻拂我略微疲惫的双眼时，我时常这样想。我没有太多时间陪丫头看电影、逛街，我没有太多时间和大学的兄弟们喝酒、海侃，我没有太多的时间给我的业余爱好了。终于，听见有声音说我是工作狂了，我是么？

    看着公车上人们麻木的表情，看着四环上的车水马龙，看着暮色中的万家灯火，我就发现我一直都很清楚：原来，我不是工作狂；原来，加班是为了明天会更好。